حالة من الجدل بسبب قانون الشهر العقاري الجديد.. محام يكشف كل التفاصيل للمواطنين

تشهد مصر الأن حالة من الجدل الكبير من قبل المواطنين بسبب القرار الصادر بتسجيل العقارات المباعة بالشهر العقاري وعدم الإعتماد على صحة التوقيع، وهذا الأمر الذي أثار حالة من الجدل والغضب من قبل الكثير من المواطنين منهم عن دراية بالأمر ومنهم يجهل الأمر، وهذا ماجعلنا ننطرق للأمر ونوضحه من كافة الجوانب كي يتمكن كل مواطن من معرفة كل ما له وما عليه وماهي الإجراءات القانونية اللازمة.

وبناء على ذلك تواصلت "بلدنا اليوم" مع أيمن محفوظ المحامي لتوضيح الرأي القانوني في قانون الشهر العقاري الجديد، وقال بصدور القانون 186 لسنة 2020 بتعديل اجراءات الشهر العقاري.

وخاصه في المادة 34 من القانون اصابت لغطا كبيرا في المجتمع المصري واصبح اللغط في هذا التعديل مناطه ان انتقال الملكية قانونا لايكون الإ بالتسجيل وقد أثار ذلك التعديل بعض التساؤلات عن طبيعة ذلك التعديل وخاصة أن التعامل مع الجهات الحكومية بادخال المرافق أو تعديل ملكيتها لن يتم التعامل الا من خلال عقد مسجل وكذلك من خلال دعوي صحه التوقيع السند الذي تتحقق به سندات الملكية لأغلب مالكي العقارات في مصر.

وأوضح "محفوظ" أن اجراءات التسجيل كانت مرهقة وطويله الامد و حينما أصبح التعامل للجهات الرسمية يكون علي العقود المشهرة بالشهر العقاري دون الاعتداد بدعوي صحة التوقيع كسند للملكية للتعامل مع تلك الجهات، ولان نفهم الموضوع من بدايته علينا ان نشرح ماهية دعوي صحه التوقيع وطبيعتها.

دعوي صحة التوقيع كما يتبين من اسمها انها دعوي تنصب فقط علي التوقيع والمحكمه عليها فقط من التيقين من صدور التوقيع من عدمه دون النظر للاصل الحق الثابت بالورقه العرفيه فان باع فلان عقار لايمتلكه الي شخص اخر فان دعوي صحه التوقيع لاينظر القاضي الي مدي حقيقه الحق الثابت بهذا العقد انما تكون العبره من صدور التوقيع من عدمه وهي دعوي تستند الي نص الماده 45 من قانون الاثبات وهذا النص لم يلغي حتي تاريخه ولكن صدر بعض الشائعات ان المحاكم لن تقبل قيد دعاوي صحه توقيع جديده بعد الاول من مارس 2021 وهذا الامر بالطبع غير قانوني ومازال في اطار الشائعات ولكن ستفقد صحه التوقيع اهميتها بعد تعديل قانون الشهر لان من نصوصه عدم تعامل الجهات الحكوميه مع عقد حائز علي صحه توقيع ولكن سيظل من اراد ان يطمئن ان من بيده سند عرفي اي ما كان هذا السند طالما به توقيع ان يطلب من القاضي ان يحكم له بصحه توقيع خصمه علي هذا العقد.

وكشف "المحامي" المشكله الأكبر تكمن في ان كانت صحه التوقيع تستخدم في مجال العقارات بعد ان كانت اجراءات الشهر العقاري معقده وشبه مستحيله فان اليوم يلتزم اصحاب العقارات بتسجيل عقودهم طبقا للتعديل الحديد بالشهر العقاري.

او يكون البديل هو دعوي صحه ونفاذ العقد التي تستلزم اشتراطات غايه في الصعوبه من ان يكون العقار مسجلا والارض مسجله وشهر عريضه الدعوي واخذ موقع العقار من مصلحه المساحه وباجراءات نوعا ما صعبه، ولكن ستحل مكان الشهر.

وهناك اسئله غايه في الخطوره كيف يمكن اذا رفض البائع تسجيل العقار الحضور للتسجيل فالطبع هنا ستكون دعوي صحه ونفاذ العقد هي البديل ولكن الاجابه كيف يمكن رفع تلك الدعوي واغلبيه عقارات مصر غير مسجله وغير مشهر عقدها.

فهذا التخبط واختلاف الاراء سيؤدي الي خلل في اقتصاد العقارات والتي هي من اهم مصادر الاقتصاد المصري والحل هو صدور لائحه تنفيذيه للتعديل قانون الشهر يوضح اليه التعامل ووضع الشروط الفعليه للتسجيل العقارات لانها ستكون المسار الذي يجب السير فيها حفاظا علي ثروه مصر العقاريه.

واجراءت التسجيل تكون بتقديم طلب للشهر العقاري يكون مؤقت ليتحول بعد ذلك الي رقم نهائي بعد تمام الاجراءات وذلك مع اتاحه الاعتراض علي هذا الطلب امام قاضي الامور المستعجله للكل صاحب مصلحه مع الالزام بنشر ذلك الطلب بجريده واسعه الانتشار فاذا انتهت المده ولم يعترض احد او حكم قاضي الامور المستعجله برفض الاعتراض يتحول رقم الشهر الي نهائي كما اسلفنا سلفا وعن رسوم الشهر التي تبدا من 500 جنيه للعقار الذي مساحته 100مترا ويتضاعف المبلغ طبقا للمساحه العقار ويكون شاملا رسم المساحه فاننا نعتبر انها رسوم معقوله ولكن في النهايه لن يترتب علي عدم التسجيل اي اثار يمنع التزامات اطراف العقد فيما بينهما وخلفهما الخاص والعام دون ان يكون ذلك التصرف له حجيه قانونيا امام الغير سواء كانوا اشخاص او جهات حكوميه.

وأنهى "أيمن محفوظ" ما بخصوص عقود المجتمعات العمرانيه الجديده فان الامر سيكون اكثر سهوله من خلال تتبع سلسه ملكيه الوحده السكنيه حتي نصل للمتعاقد الاصلي مع الهيئه وذلك للتاكيد ملكيه البائع والمشتري الاخيرين ويتم التسجيل بكل بساطه.