تخوفات الفقاعة العقارية..ارتفاع المبيعات والتمويل الذاتي أكبر ضمان لاستقرار العقارات

زادت وتيرة تسويق المشروعات العقارية في مصر خلال الفترة الأخيرة وتركزت على مشروعات الإسكان الفاخر التي تجاوزت أسعارها ملايين الجنيهات، في الوقت الذي يحذر فيه البعض من تعرض مصر لفقاعة عقارية، بسبب تأخر تسليم الوحدات وتعرض بعض المطورين للتعثر.

الفقاعة العقارية.. انخفاض مفاجيء بعد موجة ارتفاعات

الفقاعة العقارية مصطلح يقصد به ارتفاع أسعار العقارات إلى مستويات مرتفعة لا تتناسب مع قيمتها الحقيقة، ما يخلق حالة من الركود لتنخفض تدريجيا مرة أخرى، تحت ضغط احتياج المطورين العقاريين لتسديد القروض البنكية ذات الفائدة المرتفعة والاحتياج للتكاليف التشغيلية، وأيضا تراجع القوة الشرائية للمشترين.

يشير المهندس سامر سعيد أحد الحاجزين في مشروع عقاري أنه يتعرض للماطلة والتسويف من الشركة المطورة للمشروع، وعلى الرغم من التزامه بالسداد حلول موعد الاستلام في بداية سبتمبر المقبل إلا أن أعمال البناء لم تبدء من الأساس، وعندما تواصل مع الشركة لاستيضاح الأمر، تفاجأ بتقديم خيارين كلاهما لا يناسبه، فإما تأجيل التسليم إلى أكتوبر 2025 أو الاستبدال بوحدات أخرى في مشروع آخر تختلف مواصفاته بالكلية عن المشروع المتفق عليه.

ويوضح أنه وافق على تأجيل التسليم إلى أكتوبر من العام المقبل بشرط كتابة عقد جديد بذلك مع تغليظ الشرط الجزائي، إلا أن الشركة تراجعت بعد أن أبدت موافقتها في بداية التفاوض، ولا يدري سببا لإحجام الشركة عن كتابة عقد قانوني بالاتفاق الجديد .

نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة البناء والتشييد.. رواج وازدهار في السوق العقاري

يؤكد فتح الله فوزي نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة البناء والتشييد بالجمعية أن البيع في ارتفاع خلال الفترة الحالية، والمستثمرين العقاريين يعتمدون على التمويل الذاتي من خلال عملية البيع وليس البنوك، أضف أن استمرار الدولة في طرح الأراضي لشركات الاستثمار العقاري دليل على عدم حدوث ركود في القطاع العقاري بل رواج وازدهار، وعن طرح الأراضي للمستثمرين بسعرين خلال آخر طرح أكد عدم معرفته بالسبب وأن هيئة المجتمعات العمرانية أقدر على عرض الأسباب.

وأضاف في تصريح خاص لـ«بلدنا اليوم» أن العمل جاري بالتعاون مع بعض شركات التطوير العقاري على إعداد مذكرة موجهة لوزير الإسكان بهدف إعادة النظر في إجراءات هيئة المجتمعات العمرانية، بخصوص التسعير المبدئي للأراضي المطروحة بسعرين مختلفين قبل تحديد السعر النهائي.

رئيس شعبة الاستثمار العقاري.. لا يوجد احتكار بالسوق العقاري

يقول محمد البستاني رئيس شعبة الاستثمار العقاري بالاتحاد العام للغرف التجارية إن الاحتكار من أهم العوامل التي تؤدي للفقاعات داخل أي سوق، والسوق العقاري لا يوجد به أي نوع من أنواع السيطرة لشركة أوجهة واحدة بل يوجد تنافس بين عدة شركات ما يقلل من فرص حدوثها، والتمويل العقاري من البنوك لا يتجاوز 4% من إجمالي الاستثمارات العقارية.

وتابع أن تعثر بعض الشركات في التسليم لم ينتج عنه أزمة كبيرة مع الحاجزين بل حدث تفاهمات بينهم وتفهم للظروف الاقتصادية التي تمثلت في ارتفاع أسعار البناء، مؤكدا أن أغلب هذه الشركات تحركت للأمام عبر افتتاح مشروعات أخرى لجذب سيولة جديدة تتيح لهم تنفيذ الوحدات بأسرع وقت، ومن لم يستطع إدارة الموقف فقط هو من لم يتسطع أن يحافظ على عملاءه.

أستاذ الاقتصاد.. الانخفاض مستبعد لنقص المعروض

الدكتور محمد البهواشي أستاذ الاقتصاد يؤكد في تصريح خاص لـ«بلدنا اليوم» أن مصر بعيدة عن الفقاعة العقارية، لأن أسعار العقارات ترتفع خلال موسم الصيف بدافع من إقبال المصريين المغتربين على الشراء، أيضا ارتفاع التضخم وأزمة الدولار في الفترات السابقة خلق رغبة في تجميد الأموال في العقارات للحفاظ على قيمتها.

يوضح أن انخفاض أسعار العقارات أمر مستبعد في ظل نقص المعروض مقارنة بالطلب من المستهلكين المحليين، مؤكدا أن مصر تمتلك سوقا عقاريا كبيرا يمتاز بتنوع الطلب من المواطنين والعرب والأجانب.

يشير إلى أن ارتفاع الدولار حاليا رد فعل طبيعي على الأزمة المالية العالمية، واستغلال حائزي الدولار من تجار السوق السوداء لرفع السعر مرة أخرى بعد أن تعرضوا لخسائر كبيرة عقب تعويم السعر في مارس الماضي، فبعد أن سجل الدولار 70 جنيه في السوق الموازي؛ هبط بعد التعديل إلى 48 جنيه.

من المعطيات السابقة يظهر أن التخوف من حدوث فقاعة عقارية يحمل كثيرا من التهويل في ظل احتياج السوق العقاري ما يقرب من 400 ألف وحدة سكنية سنويا لاستيعاب الزيادة السكانية بحسب تصريح لوزير الإسكان المهندس شريف شربيني ، ما يوافق تجربة سوق العقارات المصري الذي لم يتعرض لهذه الفقاعة على مر تاريخه بدعم من الاحتياج المستمر للوحدات وارتفاع الطلب عاما تلو الآخر ما يقلل من فرص تعرض العقارات للانخفاض، حتى لو تعرض بعض المطورين العقاريين للتعثر أو الخروج من السوق